山東省菏澤市建設用地使用權評估資產評估今日新訊

日常的土地評估業務以出讓、劃撥轉出讓、di押、土地使用權價值分析等評估目的為主，用地性質主要為國有建設用地使用權。而集體建設用地使用權的評估業務較少，一是因為集體建設用地使用權禁止流轉，無評估市場生長的土壤，因此少有人花錢來評估集體建設用地使用權值多少錢；二是因為當前評估行。業內對集體土地評估缺少統一的、權威的指導思想，在技術上、理論上較難操作。

而縱觀當前我國的土地所有制，分為兩類，一是城市土地，歸國家所有；二是農村土地，歸農民集體所有。國家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權；而集體所有的土地，其土地使用權享有占有、使用、收益和受限制的處分權。具體表現為，國有土地使用權可自由公開交易，但集體土地卻只能限于耕種或村莊內公共建設，不能di押和買賣。

暫且不論集體建設用地流轉的具體操作方式，對集體建設用地使用權的使用表現形式做一點討論。

集體建設用地使用權使用的表現形式，除農村公共設施，一般為宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權，現實工作中還有一類集體建設用地使用權，就是農民三產用地。

一、宅基地使用權的價格評估

宅基地使用權，是經依法審批的由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。

（一）成本逼近法，其評估思路為假定用地為生地(農用地或是未利用地)，通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，包括農用地取得費(征地費、補償費、青苗費)，對集體建設用地，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，根據用途特性，通過相關因素修正最終得出宗地使用權價值。

（二）基準地價系數修正法。在制定了基準地價的城區周邊，可參考相近區片的基準地價采用基準、地價系數修正法進行評估。

（三）剩余法。采用剩余法的評估思路，對房地產開發后的價值的測算，可借鑒房地產開發中價值定位中的成本加成法確定，或是根據周邊住宅出租的客觀租金還原測算，通過剔除相關費用，剝離得到宗地的價值。

二、鄉鎮企業用地使用權價格評估

鄉鎮企業用地使用權，是經審批的由農村集體經濟組織通過投，資或其他方式向從事非農生產經營性活動的鄉鎮企業提供的集體土地使用權。

對比國有工業用地劃撥土地使用權的特性分析，我們不難發現，這兩種用地性質的內涵較為相似，其評估理論與方法與前點宅基地使用權的評估相近，可按上述的方法進行評估。

三、農民三產用地使用權評估

集體三產用地，一般是指政府在征用農民集體土地后，安置給農民集體的第三產業用地，通常指除農業、工業、建筑業以外的其他各業用地，具體如商業(農貿市場)、辦公樓、公寓等。

若此類用地不考慮權屬性質的因素，土地的開發利用經濟效益也相當明顯（如用于出租），因此對其評估的理論與方法，筆者較為贊同第一種觀點，即此類用地不用于zhuan讓，僅按開發建設后以出租的方式利用。

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